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竞价超200轮，北京通州宅地溢价近22%成交,地块,招商,市场

继(ji)4月28日朝阳区组团地块以126亿元底价成交后，4月29日，北京又有(you)一宗通州区梨园镇宅地出让。

该地块为通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目(mu)FZX-0303-6007地块，用地规模12744.21㎡，规划建筑面积21665.15㎡，容(rong)积率(lu)1.7，起拍价为6.36亿元，起拍楼面价29456元/㎡。

据相识，该地块吸(xi)引(yin)了招商蛇口、中(zhong)铁建、中(zhong)能建、康润共4家房企参与(yu)现(xian)场竞价，终究经过219轮竞价（包罗线上4次竞价），将(jiang)近一个半(ban)小时后，由中(zhong)铁建以7.76亿元竞得，成交楼面价35796元/㎡，溢价率(lu)21.94%。这也(ye)是中(zhong)铁建时隔三年之后又重新(xin)布局北京市场。

中(zhong)指研究院土地市场研究负责人张凯(kai)指出，该宗地块作为纯R2二类居住用地，相较4月28日成交的朝阳区组团地块属性更为纯洁，地块位于九棵树街道(dao)，地处东五环(huan)六环(huan)之间，间隔地铁八通线梨园站(zhan)直线间隔0.5公里，切合通勤标准。从(cong)地块规模和(he)容(rong)积率(lu)来看，地块“小而美(mei)”且相对方正，既(ji)降低了企业(ye)拿地资金门坎(kan)，也(ye)为前期(qi)设计规划上预留了灵活空间。

值得关注的是，该地块历经规划调整。张凯(kai)表示，2022年公示时，该地块编号(hao)为FZX-0303-0133，用地性子原为F3多功效混合用地，经优化调整为纯居住属性后，用地规模由1.3公顷微调至1.274公顷，容(rong)积率(lu)更从(cong)3.08大幅降至1.7，凸显政府优化区域职住平衡的规划导(dao)向。作为通州成熟居住板块，该地块周边有(you)新(xin)华病(bing)院、史家小学（通州分校）、梨园乡村丛林公园等配套设施，建设中(zhong)的万象汇乡村综合体将(jiang)补强区域商业(ye)能级。

张凯(kai)还指出，该地块周边竞品项目(mu)较多，璀璨公元、颐瑞府、帅府·京彩世界、国誉未来悦(yue)等，成交均价在5.5万-6万元/㎡区间。特别是一路之隔的招商云璟揽(lan)阅近期(qi)开盘热销，定位刚需和(he)改善户型，推出230套房源，认购11.46亿元，成交均价5.89万/㎡，去化率(lu)高达90.43%，印(yin)证了在整体改善型需求主导(dao)的市场款式下，刚需及首次改善客(ke)群需求基底依然坚(jian)实的市场现(xian)状。此次出让地块容(rong)积率(lu)较云璟揽(lan)阅（2.17）虽胜一筹，但面对深耕通州具有(you)天时地利人和(he)的招商璀璨公元、招商云璟揽(lan)阅和(he)招商八里桥项目(mu)来说，中(zhong)铁建需要借力1.7容(rong)积率(lu)指标劣势，打造兼具低总(zong)价与(yu)改善型居住体验(yan)的错位合作产品，经过西派系(xi)高端产品力赋能，在招商系(xi)5.5万—6万元/㎡价格红海中(zhong)开辟的新(xin)赛道(dao)，为通州首次改善市场树立新(xin)的标杆项目(mu)。